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昨日，本报新闻会客厅特邀山西省房地产协会法律事务部副主任张秋峰和北京中伦文德太原律师事务所律师张改云，针对消费者提出的相关房地产的咨询和投诉，进行了答疑解惑。
消费者郭先生：我父母现在居住的房屋是自盖的二层楼房，因邻居家常年无人居住，去年夏天雨水灌入地下室，导致他家房屋地基出现下沉现象。去年年底，我家房屋也出现裂缝，但是现在联系不到邻居，我应该怎么办？如果诉诸法律，我该如何举证，证明我家房屋的裂缝是由邻居家进水引起的？
张秋峰：遇到类似找不到房屋主人的情况，维权者需要先确认此房是否有产权证明。如果有，可以先前往当地房地产管理局调取房屋的房产登记信息，找到业主后，双方可先进行协商；如果查不到，维权者可以通过委托律师进行。如果律师也无法调取邻居房产的产权人信息，维权者可以将邻居起诉到法院，由法院来调取产权人信息。
如果诉诸法律，维权者可以申请司法鉴定，让司法鉴定机构鉴定维权者房屋地基的裂缝是否是由邻居家地下室进水引起的。
消费者张女士：2013年我在太原市晋阳街平阳路东北角君怡小区购置了一套房屋，买房时承诺五证齐全，但交房至今，依旧没有房产证。我们业主是否可以自行申请房产证？如果可以，该如何申请？
张秋峰：第一，如果开发商有“五证”，您需要找到开发商，确认其是否有真实的“五证”原件或者复印件；
第二，因为“五证”由不同的部门颁发，您可以根据证件类型到相关的发证部门核实一下，其中“五证”中的商品房预售许可证最为重要，如果开发商可以提供，您可以拿着复印件或者记录下商品房预售许可证的编号去房管局核实。如果房管局确有备案，那么就可以根据相关规定，去申请办理房产证；如果没有预售许可证，那么开发商是不能取得房屋的初始的不动产证书，这样一来就没有办法给购房者办理过户登记。
简而言之，楼盘必须要有商品房预售许可证，而且购房者需要跟房管局核实以后确定是真实有效的，开发商首先要办理房屋管理权的初始登记，登记到开发商名下，然后根据在房管局备案的商品房买卖合同，再过户到购房者的名下，缴纳相关税费，这是办理房产证的流程。建议积极与开发商沟通，找出问题主要出在哪，然后共同去解决问题。
消费者徐女士：据我了解，太原市其他小区如果供暖季不居住，可以只交30%的取暖费。但是，我居住的德馨花园小区遇到类似情况却必须缴全部取暖费，这合理么？如何解决？
张秋峰：首先需要了解业主所在的小区是否是热力公司集中供热。如果是，业主需要先在物业办理停止用暖申请，再由物业统一到热力公司办理“报停”业务。需要特别注意的是，用户个人是不能直接到供热分公司进行办理的。一般情况下，报停的手续都是在9月开始办理的，供暖实行分户控制的小区要在10月10日前提出申请，未实行分户控制的要在9月30日前提出申请。此外，需要提醒您的是，要注意关注物业的实际规定进行办理，逾期未进行申请，将被视为用户默认用热。用户申请成功后，需按照房屋总面积缴纳30%的基本热费。
另外一种情况就是该小区不属于热力公司集中供热，业主可以和物业公司协商，能否按照30%—50%收取取暖费，缴纳一部分维护保养费、人工费、耗材费等。
消费者焦先生：太原春天花园小区自2014年交房后，承诺的周边配套一直得不到完善，而物业收费标准却以太原物价局规定的五星物业标准收取物业费，对此，业主应该如何维权？
张秋峰：现在您反映的核心问题是物业公司的服务和收费标准不相符，并且物业的收费标准也没有进行公示。首先，您可以去物价管理部门其物业收费标准是否进行了备案，在备案过程中，物价管理部门将对物业服务标准和收费进行核实，如果物业服务标准低，但是收费标准高，将不予备案。
其次，如果已经备案，业主们可以派代表到物价管理部门查看物业备案的收费标准和服务内容是否相一致。如果没有备案，业主们可以申请由物价执法部门来责令他们进行纠正。同时，物价管理部门会责成物业及时备案，不能违法违规收费。
消费者窦先生：我购买了一套还没有办下大红本的房子，当时和房东签协议之前，我问了开发商，说是等年底就能办下来，我交了一半首付，余下的等房产证办下来办了贷款后付清。现在房产证还遥遥无期，我和房东的协议付尾款约定马上就到时间了，我现在没有那么多钱，我该怎么办？
张秋峰：根据您的表述，合同中有两项约定：一是房产证办下来再付清余款；二是约定了一个期限，到了约定期限后，不论房产证是否办下来都得付余款。首先，您和出售房屋人（以下称房东）直接签订了合同。严格来讲，您与房东签订的购房协议，根据现行法律规定，属于无效的协议，因为房东没有取得房产证，房子是不能卖给您的。实践中这种情况也有，前提是必须将与开发商签署买卖合同的购房人变更成您的名字，并且需要到房管局备案。
目前，既符合法律规定，又从实际情况出发，您的合同是可以履行的，但前提是您的合同签了以后，开发商和房东签的买卖合同能顺利履行，又能按照合同约定取得大红本，然后需要的话，您再跟房东签订一个二手房或者存量房买卖合同，然后到房管局办理相关手续，相当于您买了一套二手房。在操作过程中，值得注意的是，您需要去相关部门确定房东能不能拿到产权证，如果不能拿到，您需要考虑是否继续购买该房屋；如果未来可以拿到，您需要履行协议，到了约定期限还没有拿到，那您需要自行筹资，因为合同必须履行，否则就可能出现因违约解除合同的后果。
